skip to Main Content

“Lướt sóng” đất nền: 5 sai lầm kinh điển

Đầu tư đất nền là xu hướng được ưa chuộng vì giá trị vừa phải, hợp với tích lũy của phần đông nhà đầu tư. Tuy nhiên, những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm rất dễ mắc phải tâm lý đám đông, dẫn đến những thiệt hại nặng nề về tiền bạc cũng như thời gian.

Từ quý 2/2016, thị trường chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của các sản phẩm đất nền với số lượng giao dịch tăng đột biến. Tuy nhiên nhà đầu tư nên cẩn thận và bình tĩnh. Những bài học còn nóng hổi như khu đất nền khu công nghiệp Nhơn Trạch, sân bay Long Thành, thành phố mới Bình Dương … như một lời nhắc nhở vẫn còn nguyên giá trị.

dau-tu-dat-nen-duoc-an-ca-nga-ve-khong

Đầu tư đất nền đang hấp dẫn nhiều nhà đầu tư

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, để đầu tư đất nền sinh lợi tốt, cần tránh mắc 5 sai lầm sau đây:

1. Vẽ làng du lịch, khu đô thị mới, thành phố của những chuyên gia …. ngay kế khu công nghiệp ô nhiễm.

Nhiều khu công nghiệp chỉ xã thải, khói bụi vào lúc tối nên nhà đầu tư đến từ nơi khác đến  khó lòng biết được, cảm nhận được mức độ ô nhiễm từ không khí, nguồn nước trong khu vực gần khu công nghiệp. Nhưng yếu tố này sẽ khiến người có nhu cầu ở thực tránh xa dự án, dẫn đến đất bỏ hoang, mất giá. Nhiều dự án vẽ ra phố chuyên gia, khu du lịch ngay cạnh khu công nghiệp. Điều này chỉ có giá trị đánh vào cảm xúc với nhà đầu tư non kinh nghiệm. Thực tế, chẳng có chuyên gia nào chịu cảnh ô nhiễm khói bụi… chuyện du lịch càng không thể.

Đất nền khu công nghiệp Nhơn Trạch là một ví dụ điển hình. Vùng này một thời là cơn sốt của các nhà đầu tư. Theo dân địa phương, vào giai đoạn 2008 – 2009, hàng ngày có rất nhiều nhà đầu tư từ những nơi khác đến, chủ yếu TPHCM và Vũng Tàu, đi săn lùng đất. Nhưng hiện nay, sau 5 6 năm, giá đất tại đây không những không tăng như “dự kiến” mà còn giảm hơn phân nửa, thậm chí tính thanh khoản cũng rất yếu. Nhiều nhà đầu tư đã vỡ mộng khi chỉ nhìn vào bản vẽ mô hình dự án với những “khuôn viên cây xanh”, khu đô thị hoành tráng mà “xa rời” thực tế là hàng ngày các nhà máy vẫn vô tư xả khói đen ngun ngút.

2. Lỗi chạy trước đón đầu hạ tầng

Đó là trường hợp các dự án như Sân Bay Long Thành, tuyến Metro, cao tốc Long Thành…  Ngay từ khi chủ trương chưa được phê duyệt, thì nhiều nhà đầu tư đã đổ xô đi săn đất Long Thành, dọc đường cao tốc, dọc tuyến Metro mà thiếu đi sự bình tĩnh là chỉ những đất ngay trạm lên xuống mới được hưởng lợi từ dự án. Hoặc như đường cao tốc, nhiều nhà đầu tư lỡ “ôm” đất dọc theo cao tốc nhưng đất đó không kết nối được với đường cao tốc thì giờ đây đang tìm mọi cách đẩy những “cục nợ” này đi càng nhanh càng tốt. Tuy nhiên, cũng không phải dễ.

du-an-cao-toc-long-thanh

Chỉ những đất có thể kết nối được với cao tốc trong tầm gần mới hưởng lợi từ dự án

3. Số lượng dự án đất nền đã bão hòa so với nhu cầu

Tại các khu đô thị mới thành lập, yếu tố dân cư được xem là mấu chốt để một nhà đầu tư quyết định có xuống tiền hay không. Nếu lượng dân cư còn thưa, vắng trong khi lượng hàng hóa trên thị trường nhiều sẽ rất khó tạo được lợi nhuận nếu chọn đầu tư đất nền. Nguồn cung còn có thể đến từ nhà đầu tư đã mua trước đây, đất ở trong khu dân cư lân cận và sản phẩm mới từ chủ đầu tư sẽ cạnh tranh về giá bán ra. Khi thị trường quá đa dạng về nguồn cung thì sự cạnh tranh về giá càng khốc liệt dẫn đến tình trạng nhà đầu tư bán lỗ cũng khó tìm người mua lại.

Đây là trường hợp của thành phố mới Bình Dương, vốn là tâm điểm của thị trường đất nền 2011-2012. Sau gần 5 năm “ôm” đất, anh Nguyễn Văn Cường, một nhà đầu tư nhỏ lẻ cho biết “Lúc mua tôi nghĩ đợi vài ba năm thì khu vực này sẽ đông đúc dân cư, lúc đó nhu cầu mua đất chắc chắn tăng, nhưng đợi 5 năm rồi mà thành phố nhìn vẫn còn thưa thớt quá, không biết phải đợi đến bao giờ”.

thanh-pho-ma-binh-duong

Thành phố “ma” Bình Dương

Có một định luật là “quá trình đô thị hóa phải diễn ra tự nhiên”, tức là sự đô thị hóa sẽ diễn ra ngay tại tâm của một đô thị và lan ra vùng ven dần dần. Không thể xây dựng một khu đô thị hoành tráng, đất rẻ nhưng tách rời với khu đô thị hiện có là sẽ có cư dân đến ở. Nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn liều mình đi theo xu hướng này với hy vọng bằng sự quảng bá, tiếp thị cũng như chính sách ưu đãi của địa phương sẽ thu hút được cư dân. Kết quả là nhiều “thành phố ma” , những  con đường thiếu vắng người đã mọc lên tại Bình Dương, Nhơn Trạch v.v.v

4. Dự án không hướng đến người có nhu cầu ở thật và có đủ khả năng thanh toán

Đó là trường hợp thường thấy tại những khu công nghiệp. Số lượng công nhân cao, có nhu cầu ở, nhưng với đồng lương ít ỏi, họ không có khả năng mua nhà tại đây. Nếu nhà đầu tư dự định đầu tư đất nền để cho thuê thì sẽ hợp lý. Còn đầu tư đất nền để bán lại, lướt sóng sẽ rất khó, vì ngoài đất của chủ dự án, còn phải cạnh tranh đất của cư dân địa phương nên khả năng kiếm được người mua lại là khó và vất vả.

5. Dự án thiếu giá trị khác biệt bền vững

Giá trị khác biệt có thể đến từ nhiều yếu tố như: Định hướng, quy hoạch của khu vực, mô hình phát triển do chủ đầu tư đề ra, yếu tố địa lý, phong thủy tự nhiên… Nếu thiếu sự khác biệt, dự án sẽ không tạo được tính độc đáo, khan hiếm để đảm bảo giá trị gia tăng.

Đất nền hay căn hộ cho thuê?

Điều này phụ thuộc vào vị trí và trường hợp cụ thể.

Căn hộ cho thuê sinh lời ngay

Nếu người mua có 2 tỷ đồng mua bất động sản để đầu tư, mua căn hộ cho thuê sẽ sinh lời ngay. Số tiền 2 tỷ đồng có thể mua được ngay căn hộ ở các quận nội thành với đầy đủ các điều kiện: gần trung tâm, thuận lợi giao thông, đầy đủ các tiện ích “điện – đường – trường – trạm”, sau đó cho thuê lại với giá 15 triệu đồng/tháng. Nếu thị trường tốt, sau 1 năm, căn hộ có thể tăng giá 10%.

Còn cũng số tiền ấy mua một lô đất nền, đợi 1 năm sau, kỳ vọng tăng giá 15% thì lãi khoảng 300 triệu đồng – cũng tương đương với mức sinh lời của chung cư, nhưng phải chờ đợi.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, để ra được các con số như trên thì nhà đầu tư phải chọn được dự án thỏa mãn các điều kiện:

  • Với căn hộ chung cư cho thuê phải có nhà ngay, có người thuê ngay, chung cư phải nằm trong khu vực có tiềm năng tăng giá
  • Với đất nền, phải chính chủ, có giấy tờ đầy đủ, phải nằm trong quy hoạch phát triển của Thành phố, không bị vướng pháp luật, tranh chấp

Khảo sát tại các sàn bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong nửa cuối năm 2015 cho thấy, xu hướng đầu tư vào đất nền giảm dần, nhiều nhà đầu tư chuyển sang mua căn hộ để cho thuê. Chỉ một số rất ít người có tiền nhàn rỗi mua đất để đó chờ lên giá, được giá thì bán.Nhưng sau vài vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, thì đang có làn sóng chuyển sang đầu tư đất nền. Tuy nhiên,  đất nền được cho là là kênh đầu tư của những người nhìn xa trông rộng, trường vốn và thần kinh thép để chấp nhận “được ăn cả, ngã về không”.

Tổng Hợp

 

Back To Top